审判执行视角下如何实现物业服务合同纠纷的社会效果与法律效果相统一
物业管理服务与我们的日常生活关系密切,物业服务合同纠纷已成为生活中最常见的一类纠纷。这类纠纷多数案情并不复杂、标的也不大,但是涉及群体广泛,争议分歧较大,可能危及小区甚至社会的和谐稳定。近期,结合主题教育调研工作要求,对长春市润发物业服务有限公司、长春市大禹物业服务有限公司两家物业公司走访调研,同时结合审判实践,对辖区物业服务合同纠纷特点、如何减少纠纷等进行梳理分析。具体如下:
一、数据分析
(一)案件量急剧增长
2021年我院受理物业服务合同纠纷1111件,2022年受疫情影响下降到892件,2023年截至10月13日受理804件,受理案件数始终在高位运行。案件绝大多数为物业公司追索物业费。
(二)结案方式以调撤为主
2021 | 2022 | 2023(1-10月) | |||
结案方式 | 数量 | 结案方式 | 数量 | 结案方式 | 数量 |
按撤诉处理 | 515 | 按撤诉处理 | 568 | 按撤诉处理 | 428 |
撤诉 | 429 | 撤诉 | 190 | 撤诉 | 129 |
判决 | 102 | 判决 | 83 | 判决 | 107 |
驳回起诉 | 34 | 驳回起诉 | 35 | 驳回起诉 | 16 |
调解 | 31 | 调解 | 15 | 调解 | 33 |
(三)标的额普遍较低
二、物业纠纷案件特点
(一)涉及群体范围广有地域特点
绿园区为老城区,回迁小区、老旧小区和延迟交房小区的物业纠纷比较较多,随着物业管理的逐步正规化,物业采取法律途径维权的意识也在增强。另因物业服务企业在诉讼时为节省诉讼成本,往往会选择集中起诉,涉及业主少则十几人,多则几十或上百人。一经诉讼,物业服务企业和业主矛盾可能进一步激化,而在矛盾处理过程中,业主也可能因共同利益联合起来,一个案件的处理在涉案小区会产生示范效应,处理不当将直接影响社会的稳定。
(二)案件送达难、执行难
很多业主出于对于诉讼和对物业服务企业的抵触情绪,不愿意到法院应诉和领取文书。个别案件矛盾积累时间长,导致矛盾较深。法院通过电话通知当事人出庭应诉或者领取法律文书效果不佳,而采用邮寄方式来送达,由于送达时间通常在工作时间,而业主往往不在家,导致邮件退回率高。法院直接送达时,也常因当事人工作时间不在家,同住家属身份无法确认、当事人拒不开门等情况导致送达效果受限。案件最终进入执行程序后因标的较小无法启动评估拍卖程序,导致案件终结本次执行程序的较多,无法实现保护物业企业利益的诉讼目的。
(三)物业公司胜诉率高,但同时调解撤诉率更高
该类案件胜诉率高的原因在于,绝大部分业主拒绝缴纳物业费的原因是因为物业公司物业服务不到位或是有漏水情况不能修缮,但是这些不能成为不缴纳物业费的法律依据。大部分业主因为缺乏法律知识或有力证据,其诉讼主张得不到支持,导致败诉率高。但同时,分业主经过开庭认识到自己拒交物业费的理由缺乏事实和法律的依据,补交了物业费,物业服务企业撤回起诉,或是经法官调解,物业服务企业同意减免部分物业费,双方达成了调解协议。
(四)业主委员会成立难、发挥作用难
前期物业服务企业多由开发商指定,业主缺少选择物业服务企业的权利。很多业主抗辩时称,物业服务企业并非自主选择,业主对物业服务合同的签订及其内容并不知情,但这并不构成有效的抗辩。大部分小区还未成立业主委员会,在公用部分出现漏水等需要修缮情况,需要动用物业维修基金的时候,业主与物业公司对资金的使用分歧大导致意见大。
(五)物业服务有瑕疵导致判决打折
一些物业服务企业的服务的确存在着环境卫生、安全保障、设备维护等方面的瑕疵,诉讼中业主反映较多的问题诸如房屋漏水、小区公共设施未及时维修、小区垃圾未及时清理、小区绿化不到位、对小商贩进入小区管理不严等情况。同时前期物业合同中对服务标准约定不明,有些物业公司提高物业服务费用后,业主对收费提高不满,最终通过拒交物业费来表达不满。审判中部分案件考虑到物业的严重瑕疵,对物业费进行了减免,进一步导致其他业主持观望态度,等着被告反而能“打折”。
三、减少物业服务合同纠纷的措施
一是充分发挥府院联动的作用。社区街道办指导作用,对物业服务公司进行正确引导,注意引导和规范业主委员会的选举。在业主和物业服务公司之间架起一座沟通的桥梁。
二是加强居民法律意识。多进行普法宣传,使业主明白法律规定。在矛盾发生时多通过调解、沟通等方式解决。不是通过对抗方式使矛盾扩大化,将潜在的纠纷扼杀在摇篮之中,防微杜渐。通过社区联动调解、诉前调解、社区现场开庭和司法宣传等多种方式努力减少物业纠纷案件数量,力争开庭一次教育一片。
三是加强调解及时解决纠纷。对于涉案数额不大,法律关系简单,双方分歧不大的案件进行前期调解工作。通过法院工作人员的调解工作,可以使业主更加信服。而且通过法院工作人员的调解可以防止矛盾激化同时有引导宣传的作用。在同批物业服务合同中起到引导作用,有利于其他物业服务合同的解决。实践中,物业服务纠纷案件进入民事审判程序后,如果通过判决解决,社会效果和执行效果都不好,容易激化业主和物业的矛盾,所以应以调解为主,并采取示范性诉讼的方式解决,促使大部分业主在法院送达后能够主动缴纳物业费。同时没有必要再给业主和物业公司增加诉讼费的负担,可按撤诉处理的方式解决,社会效果较好。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-10-31 21:47:17
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